Vuoi affittare casa? Tutti i tipi di contratto di locazione

In Italia hai due strade: affitti lunghi o brevi. Se vuoi un inquilino stabile, hai il classico contratto 4+4 (canone libero, decidi tu il prezzo) oppure il 3+2 (canone concordato, meno tasse ma affitto stabilito da accordi locali). Per gli studenti fuori sede? C’è un contratto su misura, semplice e veloce.

Preferisci affitti brevi? Hai due scelte. Il contratto transitorio: da 1 a 18 mesi, perfetto per chi ha esigenze temporanee. Oppure l’affitto turistico: massimo 30 giorni, ideale per viaggiatori e ospiti di passaggio.

In questo articolo valuteremo i tipi di contratto di locazione. Parleremo di tutto: come funzionano i contratti, quali vantaggi offrono, quanto puoi guadagnarci e come scegliere quello più adatto alle tue esigenze

Contratti di locazione a lungo termine

I contratti a lungo termine sono ideali per chi cerca stabilità e un reddito costante nel tempo. Le principali tipologie sono:​

Contratto a canone libero (4+4)

• Durata: 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4.
• Canone: liberamente determinato dalle parti.
• Vantaggi: stabilità del reddito, minore turnover degli inquilini, minori costi di gestione.
• Svantaggi per il proprietario:
• Minore flessibilità nella gestione dell’immobile
• Rendimenti generalmente più bassi rispetto ad altre formule (4,3% lordo medio nel 2024)
• Maggior rischio di morosità (11,4% contro il 7,2% dei canoni concordati)
• Procedure di sfratto potenzialmente lunghe (in media 4-6 mesi per la convalida più 8-12 mesi per l’esecuzione effettiva)

Questa tipologia contrattuale è disciplinata dalla Legge 431/98, articolo 2, comma 1.​ ed eventuali successive norme.

Contratto a canone concordato (3+2)

• Durata: 3 anni, rinnovabili per altri 2.
• Canone: determinato in base ai parametri stabiliti negli accordi territoriali.
• Vantaggi: significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10% invece del 21%), riduzione dell’IMU fino al 75% in molti comuni, minore rischio di morosità.
• Svantaggi: canone inferiore rispetto al mercato libero, necessità di verificare gli accordi territoriali.​

È la formula più diffusa dopo il classico 4+4, soprattutto nelle città dove esistono accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Dura 3 anni con rinnovo automatico per altri 2 e prevede un canone predefinito, calcolato in base ai valori stabiliti localmente.

Il principale vantaggio? Il pacchetto fiscale. Chi opta per la cedolare secca paga il 10% (anziché il 21%), può accedere a sconti fino al 75% sull’IMU e, in molti casi, beneficiare di un credito d’imposta se riduce volontariamente il canone. Anche il rischio di morosità si abbassa, grazie a canoni più sostenibili per gli inquilini.

Di contro, i canoni sono mediamente più bassi del mercato libero (dal 15 al 25% in meno nelle grandi città) e c’è l’obbligo di certificare che il contratto rispetta gli accordi territoriali, tramite un’apposita attestazione di rispondenza. Senza questo documento, niente agevolazioni.

La base normativa resta la Legge 431/98, art. 2, comma 3, e il DM 16 gennaio 2017. Le agevolazioni fiscali sono state confermate anche dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023). Con il DM 13 luglio 2022 è diventata obbligatoria l’attestazione di conformità del contratto per usufruire dei vantaggi fiscali (Agenzia delle Entrate, Risposta n. 295/2022).

Contratto per studenti universitari

• Durata: da 6 mesi a 3 anni.
• Canone: determinato dagli accordi territoriali.
• Vantaggi: stessi benefici fiscali del canone concordato ma con maggiore flessibilità.
• Target: città universitarie.​
• Requisiti specifici:
  • Destinato a studenti universitari iscritti in comune diverso da quello di residenza
  • Immobile ubicato nel comune sede dell’università o in comuni limitrofi
  • Necessaria attestazione di rispondenza agli accordi territoriali per le agevolazioni fiscali

Fonte: La locazione per studenti universitari è regolamentata dalla Legge 431/98, art. 5 commi 2-3, e dal DM 16 gennaio 2017. DM 13 luglio 2022 . agevolazioni fiscali sono confermate dalla Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), che ha mantenuto la cedolare secca al 10% e le riduzioni IMU.

Secondo i dati del Ministero dell’Università, in Italia ci sono circa 1,8 milioni di studenti universitari, di cui circa il 40% fuori sede, rappresentando un ampio bacino di potenziali inquilini.

Contratti di locazione brevi e transitori

Per chi cerca maggiore flessibilità o vuole affittare per periodi più brevi, esistono alternative interessanti.​

Contratto transitorio

• Durata: da 1 a 18 mesi.
• Target: lavoratori in trasferta, studenti, chi ha necessità temporanee.
• Caratteristiche: necessità di comprovate esigenze transitorie dell’inquilino, possibilità di arredare l’immobile, minori vincoli rispetto ai contratti tradizionali.
• Fiscalità: stesse opzioni degli affitti tradizionali.​lexdo.it

Disciplinato dalla Legge 431/98, articolo 5, comma 1, e dal DM 16 gennaio 2017.​

Locazione breve turistica

• Durata: fino a 30 giorni.
• Target: turisti, viaggiatori d’affari.
• Modalità di gestione: diretta o tramite agenzie specializzate.
• Fiscalità: cedolare secca al 21%.
• Vantaggi: rendimenti potenzialmente più elevati, flessibilità nella disponibilità dell’immobile, minore usura dell’immobile.
• Svantaggi: maggiore impegno gestionale, stagionalità e possibili periodi di inoccupazione, costi più elevati, normative locali spesso restrittive.​

Regolamentate dall’articolo 4 del DL 50/2017.​

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Confronto tra contratti a lungo termine e brevi

Caratteristica	Contratti a lungo termine	Contratti brevi / transitori
Durata	3-8 anni	1-18 mesi / fino a 30 giorni
Canone	Libero o concordato	Variabile
Stabilità del reddito	Alta	Bassa
Gestione	Semplice	Più impegnativa
Fiscalità	Cedolare secca 10%-21%	Cedolare secca 21% (26% per più immobili)
Rischio morosità	Medio	Basso
Vincoli normativi	Maggiori	Minori, ma in crescita
Tipologia di conduttore	Famiglie, coppie, lavoratori stabili	Turisti, studenti, lavoratori temporanei
Zona ideale	Quartieri residenziali, periferie ben collegate	Centri storici, zone turistiche o universitarie

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considerazioni finali

In un mercato che cambia di continuo, anche le strategie per affittare casa non possono restare ferme. Ci sono proprietari che puntano tutto sulla stabilità di un affitto lungo e chi, al contrario, preferisce gestire tutto in autonomia con le locazioni brevi. Ma spesso la vera formula vincente è un mix tra le due, adattandosi alle stagioni, alla domanda locale, e magari anche al proprio tempo libero.

C’è chi affitta con contratti classici durante l’inverno e poi passa agli affitti turistici nei mesi caldi, specie in città d’arte o località balneari. Un modo per tenere l’immobile sempre attivo e aumentare i guadagni, senza dover scegliere per forza un’unica strada.

Quel che conta davvero è capire bene che tipo di affitto si vuole gestire, valutare i numeri, conoscere le regole – che cambiano spesso – e non sottovalutare il contesto: la zona, la domanda, le aspettative di chi cerca casa. E, quando serve, farsi affiancare da chi conosce il settore, perché una decisione presa con il giusto supporto può trasformare un appartamento vuoto in una risorsa concreta.

Del resto, in un Paese dove oltre tre famiglie su quattro possiedono almeno una casa (dati Istat), sapere come metterla a reddito in modo efficace non è solo un’opportunità: è, oggi più che mai, una questione di intelligenza patrimoniale.

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