Immobili commerciali in Italia: come vanno? Facciamo il punto.

La fotografia attuale: prezzi fermi ma compravendite in crescita

Guardi un grafico sull’andamento dei prezzi degli immobili commerciali in Italia negli ultimi anni e la linea è praticamente piatta. Eppure, se chiedi a un agente immobiliare come va il mercato, probabilmente ti dirà che sta lavorando più del solito. Come si spiega questo apparente controsenso?

I dati parlano chiaro: dal Rapporto Immobiliare 2024 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate emerge che i prezzi degli immobili non residenziali (negozi, uffici e capannoni) sono rimasti sostanzialmente invariati dal 2020 ad oggi. Nello specifico, nel 2023 le quotazioni medie degli uffici hanno registrato una flessione dell’1,3% rispetto all’anno precedente, attestandosi a 1.311 €/m², mentre i capannoni hanno visto un calo simile, con un valore medio di 450 €/m². Solo i negozi sono riusciti a mantenere i livelli precedenti, con un valore medio di 1.426 €/m², o addirittura a registrare leggeri incrementi in alcune zone.

Eppure, nello stesso periodo, il numero di transazioni è aumentato. Secondo le Statistiche trimestrali OMI, nel primo trimestre 2024 il settore ha registrato circa 54 mila transazioni, con un incremento dello 0,8% rispetto all’anno precedente. Particolarmente vivace il comparto produttivo, con un aumento prossimo al 16%. Questo trend positivo è stato confermato anche nel terzo trimestre 2024, che ha visto un ulteriore aumento delle compravendite del 3,9%, raggiungendo le 52.477 unità scambiate.

Ma perché comprare in un mercato che sembra non crescere?

Un mercato in trasformazione: le ragioni strutturali

La risposta a questa domanda va cercata nei cambiamenti strutturali che stanno interessando il mercato degli immobili commerciali.

Partiamo dagli uffici. Lo smart working, esploso durante la pandemia, ha cambiato radicalmente le esigenze delle aziende. Molte realtà hanno ridotto gli spazi o stanno cercando soluzioni più flessibili e moderne. Questo non significa che il mercato degli uffici sia morto, tutt’altro: si sta trasformando. Gli immobili di vecchia generazione, energivori e poco funzionali, perdono valore, mentre quelli moderni, efficienti e ben posizionati registrano interesse crescente.

Lo dimostrano i recenti studi di mercato, secondo cui gli uffici open space, dotati di aree comuni e spazi per il co-working, sono sempre più richiesti. Gli investitori comprano gli edifici datati a prezzi stabili o in calo, li ristrutturano e li rimettono sul mercato con caratteristiche al passo coi tempi.

Anche nel settore dei negozi assistiamo a dinamiche simili. Il boom dell’e-commerce ha ridotto l’appeal di molti spazi commerciali tradizionali, ma ha creato nuove opportunità. I negozi nelle vie di alto passaggio mantengono il loro valore, mentre quelli in posizioni secondarie vengono spesso riconvertiti per altri usi, dal residenziale alla logistica dell’ultimo miglio.

Per quanto riguarda i capannoni, la carenza di spazi moderni e ben collegati alle reti di trasporto ha mantenuto vivace il mercato, spinto anche dalla crescita dell’e-commerce che richiede nuovi centri di distribuzione.

I rendimenti: il vero motore degli investimenti

Se i prezzi non crescono, perché investire in immobili commerciali? La risposta potrebbe essere nei rendimenti.

Secondo i dati pubblicati al terzo trimestre 2024, i locali commerciali oggi rappresentano l’investimento immobiliare più redditizio in Italia, con un rendimento medio annuo del 12%, stabile rispetto all’anno precedente. Gli uffici seguono con un rendimento del 10,3%, in crescita dello 0,7% su base annua. Anche i garage stanno migliorando le loro performance, raggiungendo l’8,2% di rendimento rispetto al precedente 7,6%.

Questi numeri mettono in imbarazzo molti altri investimenti tradizionali. In un contesto di tassi bancari che, nonostante i recenti aumenti, rimangono storicamente bassi, un rendimento a doppia cifra risulta particolarmente attraente.

Il Rapporto Immobiliare 2024 dell’OMI per il comparto non residenziale rileva che nelle grandi città, il canone annuo complessivo per i negozi ha raggiunto 387 milioni di euro, rappresentando quasi un terzo del totale nazionale, con un aumento del 6,1% rispetto al 2022. In media, il canone annuo al metro quadrato si attesta intorno ai 210 euro, con punte di oltre 330 euro a Milano e valori minimi di 136 euro a Palermo.

Prospettive future: perché gli investitori continuano ad acquistare

Gli investitori, soprattutto quelli istituzionali e i grandi gruppi immobiliari, guardano oggi al mercato commerciale italiano con rinnovato interesse, nonostante l’apparente stagnazione dei prezzi.

Innanzitutto, l’Italia rimane un mercato sottovalutato rispetto ad altre realtà europee. I prezzi degli immobili commerciali a Milano, pur essendo i più alti del Paese, restano significativamente inferiori a quelli di città come Parigi, Londra o Monaco, fatta eccezione per via Monte Napoleone, che si conferma tra le vie più costose al mondo. Questo divario potrebbe rappresentare un potenziale di crescita ancora inespresso.

In secondo luogo, il mercato italiano offre interessanti opportunità di riqualificazione. L’età media degli edifici a uso ufficio o commerciale è elevata, e molti di essi necessitano di interventi di ammodernamento. Questo consente a investitori con competenze specifiche di creare valore attraverso progetti di ristrutturazione e riposizionamento.

Infine, la trasformazione in atto nei modelli di business retail e terziario sta creando nuove tipologie di domanda. Gli uffici flessibili, gli spazi ibridi che uniscono retail e servizi, i centri logistici urbani sono formati ancora poco diffusi in Italia ma in forte crescita, e rappresentano un terreno fertile per chi sa anticipare le tendenze.

Un fattore che potrebbe cambiare significativamente le prospettive future è l’eventuale estensione della cedolare secca agli affitti commerciali, attualmente limitata solo ai contratti stipulati nel 2019. Una sua reintroduzione potrebbe dare un ulteriore impulso al mercato, aumentando la redditività netta degli investimenti e incentivando nuove transazioni.

Un mercato più maturo che richiede competenze specifiche

Il mercato degli immobili commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità. Non siamo più nei tempi in cui bastava comprare per vedere il valore crescere automaticamente anno dopo anno. Oggi è un mercato che premia la competenza, la specializzazione e la capacità di leggere le trasformazioni in atto.

Come rileva il Rapporto Immobiliare dell’OMI, dal 2008 al 2023 il valore di scambio, cioè il prezzo di vendita, si è ridotto quasi del 40% per i capannoni, circa del 30% per gli uffici e del 25% per i negozi. Questo drastico ridimensionamento dei valori ha trasformato l’approccio degli investitori, che oggi non acquistano più nell’ottica di una rapida rivalutazione del capitale, ma per i flussi di reddito che gli immobili possono generare e per le opportunità di creazione di valore attraverso interventi mirati. È un approccio più sofisticato e professionale, tipico dei mercati evoluti.

Per chi vuole avvicinarsi a questo settore, il consiglio è di studiare attentamente le dinamiche locali, che possono variare significativamente da città a città e perfino da quartiere a quartiere. E soprattutto, di considerare l’immobile commerciale non come un semplice “mattone”, ma come un asset da gestire attivamente per massimizzarne il rendimento.

In questa nuova fase del mercato, la parola d’ordine non è più semplicemente “location, location, location”, ma piuttosto “gestione, adattabilità e visione a lungo termine”. Chi saprà interpretare al meglio questi principi troverà ancora ottime opportunità in un settore che, pur trasformandosi, continua a offrire solide prospettive di investimento.

E’ inutile dire che l’aiuto di un’esperto del settore, considerando il numero di parametri da valutare, è fortemente consigliato.

Fonti: Tutti i dati citati nell’articolo provengono dai rapporti ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, in particolare dal “Rapporto Immobiliare 2024 – Il settore non residenziale” pubblicato il 30 maggio 2024, dalle “Statistiche trimestrali relative al mercato non residenziale” del 2024