Il mutuo bancario: cos’è e come funziona davvero

Il mutuo bancario è un contratto in forza del quale una banca o un intermediario finanziario concede una somma di denaro a un soggetto — ad esempio una persona fisica — il quale si impegna a restituirla entro un termine determinato. La restituzione avviene, di norma, mediante il pagamento periodico di rate che comprendono una quota di capitale e una quota di interessi, i quali possono essere a tasso fisso o variabile. Spesso, il mutuo è assistito da una garanzia reale, in particolare da un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento.

La definizione potrebbe sembrare un po’ tecnica, ma in realtà è più semplice di quanto possa apparire a una prima lettura. Entriamo nei dettagli per comprenderne meglio i contenuti.po’ nei dettagli, per capirne meglio i contenuti.

Il mutuo è un contratto

Un mutuo è, prima di tutto, un contratto, cioè un accordo con valore legale tra due parti: chi presta il denaro (di solito una banca) e chi lo riceve. Il contratto stabilisce i diritti e gli obblighi di entrambe le parti.

I contratti sono stipulati nel rispetto delle normative di riferimento che sono:

• Codice Civile (articoli dal 1813 al 1822): disciplina generale del mutuo.
• Testo Unico Bancario (TUB): regola i rapporti tra banca e cliente, obblighi informativi e forme contrattuali.
• Codice del Consumo: si applica se il mutuatario è un consumatore, ossia una persona fisica che agisce per scopi non professionali.

Chi firma il contratto?

Nel contratto di mutuo i contraenti, cioè quelli che firmano il contratto, sono, da un lato, la banca o l’intermediario finanziario che concede la somma e, dall’altro, il soggetto che la riceve. Quest’ultimo può essere:

• Persona fisica: un privato cittadino, oppure più soggetti (es. coniugi) che accendono insieme il mutuo.
• Professionista o impresa: soggetti che richiedono il mutuo per scopi legati alla propria attività lavorativa, come l’acquisto di un ufficio o di un capannone. In questi casi, non si applicano le tutele previste dal Codice del Consumo.

La banca concede una somma da restituire in un tempo determinato

La banca eroga una somma che il mutuatario si impegna a restituire entro un termine prestabilito. Il rimborso avviene solitamente con rate periodiche, ma esistono anche altre modalità meno comuni, che raramente si adattano alle esigenze di una famiglia, ma possono risultare utili a un professionista o a un imprenditore

Metodo	Caratteristiche principali
Ammortamento francese	Rata costante, interessi decrescono, capitale cresce
Ammortamento italiano	Quota capitale fissa, rata decrescente
Bullet (americano)	Solo interessi fino alla fine, poi restituzione totale
Tedesco	Solo interessi, poi capitale in un secondo momento

Come si può vedere, non esiste un unico modo per restituire il capitale. Se è vero, infatti, che il metodo alla francese è indiscutibilmente il più diffuso nei mutui concessi dalle banche ai privati per l’acquisto di immobili, è altrettanto vero che esistono altri sistemi di rimborso, come il bullet americano o il tedesco, che trovano maggiore applicazione in ambito aziendale o finanziario, dove si privilegia la flessibilità nei flussi di cassa e l’efficienza in operazioni speculative o di investimento.

La restituzione avviene di solito a rate

Come dicevamo è noto che, una volta stipulato il mutuo e incassata la cifra concordata, il mutuatario dovrà, secondo le modalità pattuite, iniziare a restituire quanto ricevuto. Lo fa pagando una rata, che nella maggior parte dei casi è mensile. Tale rata è composta da:

• Capitale: una parte della somma presa in prestito
• Interessi: il costo del prestito

In fase contrattuale si stabilisce una durata entro la quale il mutuatario dovrà restituire l’intero importo, composto dal capitale e dagli interessi maturati. Tale durata varia generalmente da 5 a 30 anni. Più il mutuo è lungo, maggiore sarà l’ammontare complessivo degli interessi da corrispondere.

Tasso di interesse

Un altro elemento fondamentale che contribuisce a determinare sia l’importo della rata, sia il totale complessivo degli interessi da pagare, è il tasso di interesse, che può essere:

• Fisso: non cambia nel tempo
• Variabile: cambia in base a un indice (es. Euribor)

Facciamo un esempio semplificato per chiarire un concetto che potrebbe non essere immediatamente evidente a tutti. Supponiamo di richiedere un mutuo di €100.000, con durata di 20 anni e tasso fisso del 4%. Questo comporterà il pagamento di:

• Rata mensile: circa €605
• Totale interessi: circa €45.000

Il risultato è frutto del calcolo di un mutuo a tasso fisso a rata costante. Ecco come viene  sviluppato  secondo il metodo dell’ammortamento alla francese):   R = C × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ – 1]

Dove:

• : rata
• : capitale
• : tasso mensile
• : numero rate

Il tasso fisso si basa sull’IRS, un indice ancora oggi utilizzato come riferimento per i mutui a lungo termine. Ogni durata del mutuo ha un IRS specifico (es. IRS 20 anni per mutui ventennali). Al valore dell’IRS si aggiunge uno spread stabilito dalla banca, determinando così il tasso fisso applicato al cliente.

E se il mutuo è a tasso variabile? 

Esempio pratico: Supponiamo che un mutuo a tasso variabile sia indicizzato all’Euribor a 3 mesi, che in questo esempio è al 3,90%, con uno spread bancario del 2%. Il tasso applicato sarà quindi del 5,90%. Se dopo un trimestre l’Euribor salisse al 4,20%, il nuovo tasso applicato diventerebbe 6,20%.

Trimestre	Euribor (%)	Spread (%)	Tasso applicato (%)	Effetto sulla rata
Primo trimestre	3,90	2,00	5,90	Rata iniziale
Secondo trimestre	4,20	2,00	6,20	Rata più alta

Questa variazione influisce sull’importo della rata, ma non sulla durata del mutuo, che rimane invariata salvo clausole previste contrattualmente.

Capacità di restituzione del mutuatario

Perché la rata è importante? Perché la banca valuta se concedere il mutuo anche in base al rapporto tra rata e reddito, tenendo conto anche di eventuali altri debiti in corso (prestiti, finanziamenti, leasing). Se la rata è troppo alta rispetto al reddito disponibile e agli impegni complessivi del mutuatario, il mutuo può essere rifiutato o concesso per un importo inferiore.

La garanzia del mutuo

Per tutelarsi, la banca chiede spesso un’ipoteca sull’immobile.

Cos’è l’ipoteca? Un diritto reale, cioè una forma di diritto che attribuisce al titolare un potere diretto su un bene, opponibile anche a terzi. Nel caso del mutuo, consente alla banca di rivalersi sull’immobile se il mutuatario non paga. In pratica, la banca può tentare di recuperare il credito mettendo l’immobile all’asta. Nel caso di un mutuo si parla di ipoteca volontaria, cioè concessa volontariamente da chi stipula il mutuo (mutuatario) alla banca.

Come si costituisce?

• Viene iscritta nei registri immobiliari
• È preceduta da una perizia tecnica che accerta il valore dell’immobile (la cosiddetta “capienza”)

Cosa succede se non si riesce a pagare il mutuo?

Se il mutuatario non paga le rate, la banca può:

• Applicare interessi di mora e spese di sollecito
• Segnalare il cliente alla Centrale Rischi (CRIF)
• Dopo 7 rate non pagate (anche non consecutive), chiedere la risoluzione del contratto (Art. 40 TUB)
• Avviare l’esecuzione forzata (pignoramento e vendita dell’immobile)

Clausola di salvaguardia: Alcuni contratti prevedono la risoluzione anche per 1-2 rate non pagate. Se il mutuatario è un consumatore, queste clausole possono essere considerate vessatorie (Art. 33 Codice del Consumo).

Hai problemi a restituire le rate esistono possibili soluzioni:

Purtroppo le cose non vanno sempre come vorremmo e nonostante la buona volontà a fare fronte ai propri impegni ci potrebbero essere eventi esterni, quali perdita del lavoro, l’attività che non guadagna più come prima, gravi problemi di salute che non ci permettono più di essere puntuali con il pagamento delle rate. 

In momenti di difficoltà, è importante mantenere un dialogo aperto e costruttivo con la banca, cercando di trovare una soluzione prima che vengano avviate procedure di recupero forzoso, che potrebbero portare alla perdita dell’immobile. Una delle opzioni possibili è la richiesta di sospensione temporanea delle rate del mutuo, prevista dal Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (D.L. 78/2009, art. 2, comma 475), che consente di bloccare i pagamenti fino a 18 mesi in caso di eventi gravi come perdita del lavoro o malattia grave.

La sospensione permette di congelare il piano di ammortamento per un periodo concordato, impedendo alla banca di avviare azioni esecutive durante quel lasso di tempo. Nel caso in cui non si rientrasse nei requisiti previsti dal Fondo di solidarietà, è comunque possibile presentare alla banca una richiesta di sospensione volontaria, che potrà essere accettata o meno a discrezione dell’istituto di credito.

Se invece la difficoltà è strutturale, ad esempio perché la rata è diventata troppo alta rispetto al reddito, è possibile chiedere alla banca una rinegoziazione del mutuo, oppure valutare una surroga presso un altro istituto di credito per ottenere condizioni più favorevoli, come previsto dalla Legge 40/2007 (cosiddetta “Legge Bersani”), che stabilisce anche la gratuità della surroga.

Se affrontare direttamente una situazione complessa, anche dal punto di vista psicologico, risulta difficile, è possibile rivolgersi a un professionista — come un consulente legale o finanziario — che possa assistere nel dialogo con la banca e nella gestione delle pratiche. Alcune associazioni dei consumatori offrono sportelli di consulenza a titolo gratuito o a costi contenuti, mentre sul sito della Banca d’Italia è possibile trovare riferimenti informativi e strumenti utili.

In conclusione

Il mutuo non è solo una firma sotto un contratto, ma l’inizio di un percorso. Permette di aprire la porta di una casa che forse sembrava irraggiungibile, rendendo possibile un progetto di vita. Certo, implica scelte da compiere con lucidità, e una responsabilità economica che non va sottovalutata. Ma proprio per questo, conoscere le regole del gioco – come funziona davvero un mutuo, quali tutele offre la legge, quali sono i margini di manovra a nostra disposizione – significa affrontarlo con più fiducia, più libertà e, perché no, anche con un pizzico di consapevolezza in più.

Perché costruire qualcosa di solido parte sempre da qui: dal sapere dove si mettono i piedi. E, magari, da un po’ di chiarezza in più che può fare la differenza tra un passo falso e un cammino ben tracciato.. 

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Riferimenti normativi

• Codice Civile, artt. 1813–1822 (disciplina del contratto di mutuo)
• Codice Civile, art. 1456 (clausola risolutiva espressa)
• Codice Civile, Capo II – Dell’ipoteca (artt. 2808 e seguenti)
• Testo Unico Bancario (TUB) – D.lgs. 385/1993, art. 40 (decadenza dal beneficio del termine)
• Legge 244/2007, art. 2, comma 475 e DM 132/2010 (Fondo di solidarietà per i mutui prima casa – link al sito MEF)
• Codice Civile, Capo II – Dell’ipoteca (artt. 2808 e seguenti)
• Testo Unico Bancario (TUB) – D.lgs. 385/1993
• Codice del Consumo – D.lgs. 206/2005, art. 33
• Legge sull’usura – L. 108/1996
• Banca d’Italia, sezione educazione finanziaria
• ABI – Associazione Bancaria Italiana
• CONSOB – Educazione finanziaria