Cos'è l'ARE (Attestato di Regolarità Edilizia)

Immaginate di aver finalmente trovato quella casa. Quella con la luce giusta nel soggiorno, il pavimento che scricchiola al punto giusto, i ricordi ancora da scrivere sulle pareti vuote. E poi di scoprire, magari all’ultimo momento, che non tutto è come sembra. Che qualcosa, da qualche parte, non torna. Una finestra spostata, una veranda mai accatastata, un abuso rimasto dormiente tra le carte.

Una scena più comune di quanto si pensi, che emerge spesso quando i giochi sembrano già fatti, e allora sono dolori. È in questi casi che ci si chiede: ma non c’era un modo per saperlo prima? Sì, c’era. E si chiama ARE: Attestato di Regolarità Edilizia. Non un obbligo legale per tutto il territorio nazionale, ma uno strumento sempre più centrale nella pratica concreta delle compravendite immobiliari in Emilia-Romagna, dove da anni è diventato prassi.

Non è un’appendice, né una precauzione per i pignoli: è un’indagine tecnica redatta da professionisti abilitati – architetti, ingegneri, geometri – che racconta la coerenza dell’immobile con ciò che dovrebbe essere, incrociando planimetrie, titoli edilizi e realtà fisica. Il punto è proprio questo: l’ARE certifica se l’immobile che stiamo per comprare è davvero quello che ci è stato presentato. E lo fa con la precisione di un rilievo tecnico, che smonta e rimonta la casa nei dettagli per poi metterla nero su bianco.

È forse nella sua funzione “preventiva” che l’ARE acquista tutto il suo valore. Perché anticipa problemi, scopre difformità, mette al riparo da brutte sorprese quando ormai si è troppo avanti per tornare indietro. In Emilia-Romagna è entrato nella prassi grazie ad accordi tra i Consigli Notarili e gli Ordini professionali, a partire dal 2017.

Ma un documento simile può essere richiesto ovunque, anche in assenza di obblighi normativi, come gesto di trasparenza e garanzia. Esistono altri documenti come la RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) o l’RTI (Relazione Tecnica Integrata) che pur non essendo uguale all’ARE, che parte sempre da un sopralluogo fisico, riflettono la medesima filosofia di trasparenza.

Nell’ARE il tecnico incaricato analizza la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto depositato presso gli uffici comunali e catastali. Se c’è un’alterazione, un ampliamento non autorizzato, una tramezza spostata che nessuno aveva segnalato: tutto viene a galla.

Chi deve richiedere l’ ARE?

L’are deve essere richiesto dal venditore che deve agire per tempo, meglio se prima ancora della firma del compromesso. Il costo può variare – in genere tra i 500 e i 1.000 euro – ma bisogna tener presente che non comprende eventuali sanatorie o altre azioni da attivare se emergono problemi. Ma come dicevamo meglio prevenire …

Regolarità edilizia dell’immobile in generale

Il riferimento normativo che impone la conformità edilizia al momento del rogito ha un peso specifico rilevante, che merita di essere approfondito con attenzione, anche perché non riguarda soltanto la correttezza formale dell’atto di compravendita, ma impatta direttamente sulla sua validità giuridica e sulla responsabilità delle parti coinvolte, in particolare il venditore e il notaio.

Il primo testo da tenere in considerazione è l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, anche conosciuto come “Testo Unico dell’Edilizia”, che stabilisce in modo chiaro quali siano i parametri per determinare lo stato legittimo di un immobile. La norma è stata introdotta con la finalità di mettere ordine nel quadro normativo italiano, da sempre frammentato e disomogeneo sul tema dell’edilizia, soprattutto in relazione agli interventi stratificati nel tempo.

L’articolo prevede che lo stato legittimo dell’immobile sia verificabile attraverso due canali: (1) il titolo abilitativo che ha dato origine alla costruzione, e (2) quello che ha eventualmente autorizzato interventi successivi. In mancanza di uno di questi, il confronto va fatto con la planimetria catastale e con altri documenti tecnici ufficiali. Ecco quindi che la conformità edilizia non è una condizione opzionale, ma il prerequisito su cui si basa ogni successiva validazione documentale.

Il secondo tassello normativo è rappresentato dalla Legge 120/2020, che ha convertito con modifiche il cosiddetto Decreto “Semplificazioni”. Questo intervento legislativo ha avuto un duplice effetto: da un lato ha confermato l’obbligo di conformità edilizia al momento della compravendita; dall’altro ha introdotto criteri più precisi per determinare la legittimità degli immobili anche in presenza di piccoli scostamenti o difformità cosiddette “tollerabili”. La legge ha infatti chiarito il concetto di “tolleranze costruttive ed esecutive” introducendo limiti di accettabilità, ma ha ribadito che in assenza di una conformità sostanziale non è possibile procedere validamente al trasferimento dell’immobile.

Questo significa, nel concreto, che al momento del rogito, il venditore deve essere in grado di dimostrare – tramite documentazione tecnica coerente e titoli edilizi aggiornati – che l’immobile è regolarmente edificato. In mancanza di ciò, l’atto di compravendita rischia di essere nullo o impugnabile, con tutte le conseguenze legali e finanziarie che ne derivano. Per questo, il notaio, prima della stipula, è tenuto a verificare che esista questa corrispondenza.

Fonti e approfondimenti:

Ecco i link diretti alle fonti normative menzionate:
Articolo 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380: Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia ediliziaNormattiva
Legge 11 settembre 2020, n. 120: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale

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