Comprare casa a 20 anni si può: ecco come con il Fondo di Garanzia

L’inizio di una nuova vita

Stavi guardando un film sul divano di casa con il tuo compagno, vicini vicini, quando tua madre entra in soggiorno a chiedere se volete una tisana. Già, perché il divano non è vostro: è quello di mamma. E allora cominci a pensarci sul serio: forse è arrivato il momento di comprare casa. Ma senza risparmi e con uno stipendio che a malapena basta per l’affitto, chi ti darà mai un mutuo? Beh, spoiler: una soluzione c’è. Analizziamo insieme come comprare casa a 20 anni,

Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)

Partiamo con il botto: il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap, è stato rifinanziato e confermato fino al 31 dicembre 2027. Tradotto: lo Stato si mette accanto a te e garantisce fino all’80% del mutuo (50% in forma ordinaria), permettendo alle banche di finanziarti anche il 100% del prezzo d’acquisto.

I requisiti? Devi:

• Non avere altre case intestate (salvo eredità o comodati d’uso a familiari);
• Acquistare un immobile non di lusso (no categorie A1, A8, A9);
• Rientrare in una categoria prioritaria (under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali o numerose);
• Avere un ISEE ≤ €40.000 se vuoi la copertura all’80%.

La procedura è rapida: la banca aderente presenta domanda a Consap, che risponde entro 20 giorni. Se tutto va bene, hai fino a 90 giorni per concludere il mutuo.

Il Bonus Fiscale “Under 36”

Ok, qui arrivano le note dolenti: il bonus fiscale under 36 è finito. O quasi.

Se hai registrato un preliminare d’acquisto entro il 31 dicembre 2023, puoi ancora rogitare entro il 2024 e ottenere:

• Esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• Credito d’imposta pari all’IVA (se acquisti da costruttore);
• Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo.

Per chi ha acquistato nei primi mesi del 2024 senza sapere della proroga? C’è un credito d’imposta retroattivo da usare nel 2025. Ma se acquisti nel 2025 senza preliminare registrato in tempo, addio agevolazione.

Agevolazioni ordinarie: sempre attive

Anche senza bonus giovani, la legge prevede sconti stabili per chi compra la prima casa:

• Registro al 2% del valore catastale;
• IVA al 4% se acquisti da impresa;
• Imposta sostitutiva mutuo allo 0,25%;
• Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo (max €760 l’anno);
• Detrazione spese su notaio mutuo e agenzia (19% su max €1.000).

Il percorso: step-by-step fino al rogito

Il viaggio verso casa parte con:

• Calcolo ISEE e valutazione budget (puoi chiederlo a qualche CAF o commercialista);
• Colloquio con banca o broker per pre-fattibilità (meglio sapere se avrai i soldi prima di iniziare la ricerca della casa);
• Scelta dell’immobile e proposta d’acquisto (potresti andare in agenzia immobiliare);
• Contratto preliminare e registrazione all’Agenzia delle Entrate (da fare in agenzia o dal notaio in caso di acquisto diretto);
• Domanda mutuo e richiesta garanzia Consap (da fare presso la banca o presso il broker finanziario);
• Delibera bancaria e fissazione della data del rogito (sei arrivato: hai i soldi e puoi comprare ufficialmente la casa);
• Stipula del rogito e contratto di mutuo dal notaio (la casa diventa tua);
• Registrazione, trascrizione e voltura catastale (ci pensa il notaio dopo il rogito, non ti preoccupare).

Dal rogito in poi, hai 18 mesi per portare la residenza nel Comune dell’immobile. E non dimenticare: IMU zero solo per prime case non di lusso.

Bonus regionali e alternative smart

In alcune regioni puoi ottenere contributi a fondo perduto. Ad esempio:

• Trento: fino a €30.000 se under 40 (bando 2024);
• FVG: contributi per comuni montani e nuove costruzioni;
• Toscana: fondi per residenza in borghi a rischio spopolamento.

E se il mutuo non ti convince? Esiste il leasing abitativo: la casa la compra una società, tu paghi un canone mensile e la riscatti a fine contratto. Under 35 con reddito ≤ €55.000 possono detrarre il 19% dei canoni (fino a €8.000) e del riscatto (fino a €20.000).

➡️Leggi la nostra guida al leasing abitativo

fonti e approfondimenti:

• www.consap.it
• www.agenziaentrate.gov.it
• www.provincia.tn.it
• www.regione.fvg.it
• www.regione.toscana.it

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