Registrazione del preliminare di vendita : modalità, garanzie e costi, aggiornato al 2025

Registrazione del preliminare di vendita. Che cos’è e a cosa serve

Il contratto preliminare, comunemente chiamato “compromesso”, è disciplinato dagli articoli 1351 e 1471 del Codice Civile. È importante comprendere che questo contratto crea solamente un obbligo di fare (concludere la vendita) ma non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile. Leggi ➡️ Il contratto preliminare cos’è è perchè occorre farlo

L’obbligo che si crea con la firma tra le parti, venditore e compratore, è spesso rafforzato dal versamento di una caparra confirmatoria e/o di acconti sul prezzo, che incentivano entrambe le parti a rispettare gli impegni presi. Dopo di che entro 30 giorni per essere in regola ai fini fiscali occorre procedere alla registrazione del contratto.

Le diverse modalità di registrazione

La scelta di come formalizzare il preliminare non è una questione meramente burocratica, ma determina il livello di protezione giuridica per entrambe le parti, specialmente per l’acquirente. Ecco le diverse possibilità, dalla meno alla più garantista:

Scrittura privata	Parti	Valida solo tra le parti	✘	Valida giuridicamente ma non conforme agli obblighi fiscali
Scrittura privata registrata (art. 10 Tariffa parte I, DPR 131/1986)	Parti	Data certa	✘	Registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla firma (D.L. 73/2022)
Scrittura autenticata (art. 2703 c.c.)	Notaio	Data certa ex lege	✘	Notaio verifica identità delle parti e autenticità delle firme
Atto pubblico (art. 2699 c.c.)	Notaio	Massima prova	✘	Notaio redige l’intero contenuto e verifica legittimità
Trascrizione (art. 2645-bis c.c.)	Notaio	Tutela reale, effetto prenotativo	✔	Efficace per 1 anno dalla data fissata per il rogito, max 3 anni dalla trascrizione

Perché la forma è importante: la semplice scrittura privata, pur essendo valida, offre protezione limitata in caso di controversie. Se il venditore nega la firma o la data, potrebbero sorgere problemi probatori. Inoltre, e questo è fondamentale, senza trascrizione nei registri immobiliari, l’acquirente rimane esposto a rischi come:

• Ipoteche iscritte dopo il preliminare
• Pignoramenti successivi
• Vendita dello stesso immobile ad altri acquirenti (“doppia vendita”)

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate (obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula )attribuisce data certa al documento, ma non protegge dai rischi sopra elencati.

Solo con la trascrizione, prevista dall’art. 2645-bis del Codice Civile, l’acquirente ottiene una vera “tutela reale”, cioè opponibile a tutti i terzi. Questa è l’unica forma che garantisce l’efficacia del “diritto di prelazione” anche verso creditori o altri potenziali acquirenti.

Imposte al momento della registrazione

La registrazione del preliminare comporta i seguenti costi fiscali:

• Imposta fissa: € 200 (art. 10 Tariffa, DPR 131/1986)
• Caparra confirmatoria → 0,5% (art. 5 lett. a) DPR 131/1986)
• Acconti non soggetti a IVA → 0,5% modificato dal 01 gennaio 2025 (ex 3%)
• Acconti soggetti a IVA (quando il venditore è un’impresa) → IVA 4% / 10% / 22% a seconda della tipologia di immobile, più imposta di registro in misura fissa di € 200 (art. 5 comma 2)

Vanno inoltre aggiunte le marche da bollo: € 16 ogni 4 facciate o frazione per ogni copia (DPR 642/1972).

Procedura di registrazione: Per la registrazione del preliminare redatto come scrittura privata, esistono oggi due modalità telematiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate:

1. RAP web: permette la compilazione e l’invio via web del modello di registrazione direttamente dal portale dell’Agenzia delle Entrate
2. Software di controllo RAP: consente la predisposizione del file da inviare tramite i servizi telematici dell’Agenzia

In entrambi i casi, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla sottoscrizione del preliminare

Costi notarili: Quando interviene il notaio (scrittura autenticata, atto pubblico o trascrizione), oltre alle imposte sopra indicate, occorre considerare anche l’onorario notarile. Questo varia in base alla complessità dell’atto e al valore dell’immobile, ma indicativamente si può stimare tra € 800 e € 1.500 per la redazione del preliminare. È sempre consigliabile richiedere un preventivo al notaio prima di procedere.

Perché (e quando) trascrivere

La trascrizione rappresenta il livello massimo di protezione per l’acquirente. Ecco i vantaggi concreti:

• Protezione da rischi reali: l’acquirente è tutelato contro ipoteche, pignoramenti e “doppie vendite” che potrebbero verificarsi nell’intervallo tra preliminare e rogito.
• Opponibilità ai terzi: dopo la trascrizione, eventuali atti di disposizione dell’immobile compiuti dal venditore a favore di terzi non saranno opponibili all’acquirente.
• Effetto prenotativo: la trascrizione “prenota” gli effetti del rogito definitivo, facendoli retroagire al momento della trascrizione del preliminare.

L’efficacia della trascrizione dura per 1 anno dalla data fissata per il rogito e comunque non oltre 3 anni dalla trascrizione stessa

Casi di trascrizione obbligatoria: Per gli immobili da costruire (immobili “sulla carta”), il Decreto Legislativo n. 122/2005 (noto come “Legge sul contratto preliminare”) ha reso obbligatoria la trascrizione del preliminare quando il venditore è un costruttore/impresa edile. Questa norma è stata introdotta per tutelare gli acquirenti dal rischio di fallimento del costruttore prima del completamento dell’opera e della stipula del rogito definitivo.

Costi aggiuntivi della trascrizione rispetto alla semplice registrazione:

• € 200 di imposta ipotecaria
• € 35 di diritti per l’utilizzo della rete notarile
• Onorario notarile (da sommare a quello già previsto per la redazione dell’atto) che può variare in base alla complessità della situazione e al valore dell’immobile

Quando conviene: la trascrizione è particolarmente consigliata quando:

• Il rogito è previsto a distanza di diversi mesi
• Si hanno dubbi sulla solidità finanziaria del venditore
• Si versano acconti significativi
• L’immobile è di particolare valore o interesse

Dal preliminare al rogito

Un aspetto positivo: l’imposta di registro pagata al momento del preliminare si imputa a quella dovuta per il rogito definitivo (art. 10 Tariffa). Questo significa che quanto già versato verrà sottratto dall’importo dovuto al momento del rogito.

Con il nuovo tetto introdotto dal D.Lgs 139/2024, l’imposta versata in anticipo in fase di preliminare non può superare quella finale in fase di rogito, evitando così la formazione di crediti d’imposta da rimborsare, con conseguente semplificazione procedurale.

La scelta della formalizzazione del preliminare non è una questione puramente tecnica o burocratica, ma determina il livello di garanzia e protezione per entrambe le parti, specialmente per l’acquirente. Valutare attentamente i rischi e i costi aggiuntivi della trascrizione rispetto ai vantaggi in termini di sicurezza rappresenta un passaggio fondamentale prima di procedere alla firma di un contratto preliminare.

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Alcune delle fonti ufficiali citate

• Art. 1351, 1471, 2699, 2703, 2704, 2645-bis c.c.
• D.P.R. 131/1986, art. 5 e art. 10 Tariffa parte I
• D.L. 73/2022, art. 14 (termine 30 gg)
• D.Lgs 139/2024, art. 1 (aliquota 0,5% e tetto imposta)
• D.Lgs 347/1990, art. 1 Tariffa (imposta ipotecaria)
• D.P.R. 642/1972 (imposta di bollo)
• D.Lgs 122/2005 (tutela acquirenti immobili da costruire)

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