Proposta di acquisto immobiliare: cos’è e cosa devi sapere prima di firmarla

Cos’è davvero una proposta di acquisto?

Hai trovato la casa che cercavi da tempo. Quella che, appena varcata la soglia, ti ha fatto pensare: “Ecco, è lei”. Magari hai già immaginato dove mettere il divano, hai visualizzato le domeniche di sole sul balcone, i rumori del quartiere che già ti sembrano familiari. E allora ti viene spontaneo dire: adesso firmo. È tutto chiaro. È tutto giusto. Sembra il momento perfetto.

Ma un attimo, respira, libera la mente e concentrati. È proprio adesso che serve lucidità. Perché dietro l’entusiasmo può nascondersi qualcosa che non vedi subito, ma pesa dopo. La proposta di acquisto non è solo un passaggio formale: è un impegno legale, con vincoli, cifre e condizioni. E se non sai bene cosa firmi, rischi che il sogno si trasformi in un incubo.

In pratica

In parole semplici, la proposta di acquisto è la tua dichiarazione ufficiale con cui dici al venditore: “Voglio comprare la tua casa a queste condizioni”. È il primo passo formale nel percorso di acquisto di un immobile e, attenzione, non è un documento da prendere alla leggera.

Dal punto di vista legale, si tratta di un atto unilaterale regolato dagli articoli 1326 e seguenti del Codice Civile. È “unilaterale” perché inizialmente impegna solo te come acquirente, mentre il venditore resta libero di accettare o rifiutare.

Quando diventa vincolante?

Ecco il punto cruciale che molti non capiscono: secondo l’articolo 1326 del Codice Civile, il contratto si perfeziona solo “nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. In pratica, la tua proposta diventa un contratto vero e proprio solo quando vieni informato che il venditore ha detto sì.

Prima di quel momento, sei comunque vincolato alla tua offerta se hai inserito una clausola di irrevocabilità (cosa che accade quasi sempre). Questo significa che non puoi ritirarti fino alla scadenza dei termini indicati nella proposta, solitamente 7-15 giorni. Il venditore, invece, può ancora valutare altre offerte.

Cosa succede se ti tiri indietro prima dell’accettazione?

Se hai ripensamenti prima che il venditore accetti la tua proposta, la legge è dalla tua parte. Secondo l’articolo 1328 del Codice Civile, la proposta “può essere revocata finché il contratto non sia concluso”. Questo ti dà il diritto di cambiare idea, con alcune precisazioni importanti:

• Per proposte normali: Puoi cambiare idea fino a quando la proposta di acquisto non venga accettata dal venditore, revocando la proposta e ottenendo la restituzione della somma versata a titolo di caparra.
• Per proposte irrevocabili: La situazione cambia se hai firmato una proposta irrevocabile, che non può essere revocata per un periodo specifico, solitamente da 7 a 15 giorni. In questo caso, dovrai attendere la scadenza di tale periodo per poter revocare la tua offerta.

Se decidi di ritirare la proposta, il recesso va comunicato sempre per iscritto e deve essere tracciabile, preferibilmente tramite PEC o posta raccomandata. Questo passaggio formale è fondamentale per evitare contestazioni future.

Riguardo alla caparra, la situazione può variare: se la proposta non è stata ancora accettata, in linea di principio dovresti poter ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra. Tuttavia, è sempre meglio verificare le specifiche condizioni del documento firmato.

Anche per l’agenzia immobiliare, il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui viene comunicata l’accettazione della proposta. Quindi, se revochi prima dell’accettazione, l’agenzia non dovrebbe avere diritto alla commissione, ma verifica sempre cosa prevede il mandato che hai firmato.

La caparra: non è solo un dettaglio

Quando firmi una proposta di acquisto, di solito consegni anche un assegno a titolo di caparra, generalmente pari al 10% del prezzo offerto. Attenzione: questo assegno non va direttamente al venditore, ma resta in deposito presso l’agenzia immobiliare.

Se la tua proposta viene accettata, l’assegno diventa una caparra confirmatoria come previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile. Da questo momento, il gioco si fa serio: se ti tiri indietro perdi la caparra; se è il venditore a ripensarci, dovrebbe restituirti il doppio di quanto hai versato.

Cosa deve contenere una proposta valida?

Una proposta di acquisto ben fatta deve includere almeno:

• I tuoi dati personali completi e quelli del venditore
• L’indirizzo e i dettagli dell’immobile
• Il prezzo che offri
• La data di validità della proposta
• I termini di pagamento e l’importo della caparra
• La data prevista per il rogito
• Eventuali clausole speciali, per esempio quelle di salvaguardia.

Ricorda: più la proposta è dettagliata, meno problemi avrai in futuro. Non lasciare nulla al caso!

I rischi che corri come acquirente

Il rischio principale è quello di perdere la caparra se cambi idea dopo che il venditore ha accettato. Inoltre, potresti trovarti vincolato all’acquisto anche se scopri problemi con l’immobile dopo aver firmato la proposta.

Per proteggerti, puoi inserire clausole specifiche, come quella che subordina l’acquisto all’ottenimento di un mutuo. Questa clausola ti consente di recedere senza penali se la banca non ti concede il finanziamento necessario.

E per il venditore?

Se sei il venditore, inizialmente non corri rischi: puoi valutare l’offerta senza impegno. Tuttavia, una volta accettata la proposta, anche tu sei vincolato. Se ti tiri indietro, potresti dover pagare il doppio della caparra ricevuta o addirittura essere costretto dal giudice a vendere comunque l’immobile (esecuzione forzata prevista dall’articolo 2932 del Codice Civile).

Proposta di acquisto vs. compromesso: qual è la differenza?

Non confondiamo i due documenti: la proposta di acquisto è solo il primo passo, mentre il compromesso (o contratto preliminare) è già un accordo bilaterale che vincola entrambe le parti e contiene generalmente più dettagli.

Quando la proposta viene accettata, in realtà già si forma un contratto preliminare, ma spesso le parti stipulano successivamente un compromesso più dettagliato, soprattutto se c’è un periodo lungo prima del rogito.

Suggerimenti pratici prima di firmare

1. Fai le tue verifiche: controlla la documentazione catastale, le eventuali ipoteche, lo stato delle spese condominiali, la conformità urbanistica dell’immobile.
2. Leggi attentamente ogni clausola: la fretta è cattiva consigliera, prenditi il tempo necessario per capire ogni dettaglio.
3. Valuta un parere professionale: un consulente immobiliare o un avvocato possono individuare potenziali problemi che tu non vedresti.
4. Metti tutto nero su bianco: ogni accordo verbale deve essere trascritto nella proposta per avere valore legale.
5. Inserisci clausole di tutela: oltre alla clausola sul mutuo, puoi prevedere condizioni legate alla conformità urbanistica o all’assenza di vizi occulti.

La proposta di acquisto è un passo decisivo, con effetti reali. Anche se ritieni di avere le competenze per affrontarlo da solo, il supporto di un professionista serio può fare la differenza. Al tempo stesso, conoscere cosa stai firmando ti aiuta a valutare meglio sia la situazione, sia chi ti sta affiancando.

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Fonti:

• Articolo 1326 del Codice Civile italiano: Conclusione del contratto
• Articolo 1328 del Codice Civile italiano: Revoca della proposta e dell’accettazione
• Articolo 1385 del Codice Civile italiano: Caparra confirmatoria